Wenn eine Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen wird, so muss dieser bestimmte Vorschriften einhalten, damit die Kündigung nicht ungültig oder verschoben wird. Ausserdem lässt sich die Kündigung in einigen Fällen vom Mieter anfechten.
Was muss in der Kündigung enthalten sein?
Für die Kündigung muss ein vom Kanton genehmigtes Formular verwendet werden. Dieses findet sich in der Regel auf der Website des Kantons. Auf dem Formular werden die Rechte des Mieter z.B. für die Erstreckung des Mietverhältnis deutlich gemacht.
Eine einfache schriftliche Mitteilung reicht also nicht aus und macht die Kündigung nichtig!
Eine Begründung muss seitens des Vermieters zwar nicht in der Kündigung gegeben werden, kann jedoch vom Mieter verlangt werden.
Wer muss die Kündigung erhalten?
Alle Mieter müssen die Kündigung erhalten. Bei Familienwohnungen oder eingetragenen Partnerschaften muss das Formular ausserdem an beide Partner separat gesendet werden.
Gelten die gleichen Kündigungsfristen wie bei der Kündigung durch den Mieter?
Die Kündigungsfrist ist für beide Vertragsparteien gleich. Sie wird üblicherweise im Mietvertrag geregelt, darf aber die gesetzliche Mindestkündigungsfrist nicht unterschreiten.
Sollte der Mietsvertrag keine Regelung zur Kündigungsfrist enthalten, so gelten bei üblichen Wohnungen drei und bei Geschäftsräumen sechs Monate.
Des Weiteren sind die Kündigungstermine zu beachten. Sollte es der Mietvertrag nicht anders vorsehen, so gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Sollte die Region allerdings keine ortsüblichen Kündigungstermine aufweisen, so lässt sich unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist auf Monatsende kündigen.
Falls in der Kündigung die Frist nicht eingehalten wurde, so ist diese hierdurch nicht ungültig. Sie verschiebt sich allerdings auf den nächstmöglichen Kündigungstermin.
Ist eine fristlose Kündigung möglich?
Sollte der Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich schweren Schaden zufügen, so ist eine fristlose Kündigung möglich. Auch, wenn der Mieter im Zahlungsrückstand steht und die Nebenkosten oder die Miete in einer Nachfrist von 30 Tagen nicht begleicht.
Allerdings muss der Vermieter für eine fristlose Kündigung viele Formalitäten genaustens einhalten, damit die Kündigung nicht ungültig wird. Mieter sind hierbei sehr gut geschützt. In derartigen Fällen empfiehlt es sich oft einen Rechtsanwalt einzuschalten (für beide Seiten).
Welche Gründe lassen es als Mieter zu die Kündigung anzufechten?
Die Anfechtbarkeit der Kündigung für unbefristete Mietverhältnisse regelt das OR im Artikel 271a. Dabei lässt sich die Kündigung insbesondere bei folgenden Gründen anfechten:
Mieter macht nach Treu und Glauben Ansprüche geltend
Hier wird von der so genannten Rachekündigung gesprochen. Dieser Fall tritt bspw. ein, wenn der Mieter Reperaturen forderte, für die der Vermieter aufkommen sollte. Sollte der Mieter jedoch gewusst haben, dass er keinerlei Anspruch hat und diesen dennoch geltend machen will, so ist er nicht geschützt.
Vermieter will einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters durchsetzen
Dieser Fall wird als Pressionskündigung bezeichnet. Häufig tritt dieser Fall ein, wenn ein Vermieter den Mieter gefügig machen will für eine nicht gerechtfertigte Mietzinserhöhung.
Kündigung während Gerichts- oder Schlichtungsverfahren
Während laufender Gerichts- oder Schlichtungsverfahren besteht für den Mieter üblicherweise Kündigungsschutz. Sollte das Urteil zugunsten des Mieters ausgehen, oder mit einem Vergleich beendet werden, so kann der Kündigungsschutz sogar für drei weitere Jahre bestehen.
Der Schutz besteht allerdings nicht, wenn:
- Der Vermieter dringenden Eigenbedarf geltend macht
- Die Miete trotz Mahnung nicht bezahlt wurde
- Der Mieter schwer gegen die Sorgfalts- bzw. Rücksichtspflicht verstösst
Änderung des Familienstatus der Mieter
Sollten dem Vermieter keine schweren Nachteile entstehen, so gibt es z.B. bei Heirat, Scheidung, Geburts eines Kindes etc. Kündigungsschutz.
Wie kann ich die Kündigung anfechten?
Die Kündigung sollte auf jedenfall innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt angefechtet werden.
Für weitere Informationen zur Anfechtung der Kündigung finden ist diese Broschüre vom Mieterverband sehr zu empfehlen.
