Eine gesetzliche Hausordnung gibt es in der Schweiz nicht. Vermieter dürfen eigene Hausordnungen erstellen und sie in den Mietvertrag integrieren. Dann ist sie für Mieter verbindlich. Reine Aushänge im Treppenhaus haben nur ordnenden Charakter. Denn nicht alles, was Vermieter regeln wollen, dürfen sie in die Hausordnung schreiben.
Was ist eine Hausordnung?
Spielende Kinder, Tonleiterübungen am Klavier, bellende Hunde, Grilldüfte auf dem Balkon, Fahrräder im Treppenhaus, dröhnende Beats aus dem Keller, Waschküchengeruch und nächtliche Duschgeräusche — das Zusammenleben unterschiedlicher Personen kann zu Konflikten führen.
Viele Besitzer von Mehrfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentümergemeinschaften behelfen sich mit einer Hausordnung. Sie soll geregelte Verhältnisse und ein möglichst reibungsloses Zusammenleben ermöglichen. Dabei kann sie Bestandteil des Mietvertrages sein oder erst später als Aushang in Erscheinung treten.
Themen einer Hausordnung sind u. a.:
- Lärm
- Musizieren und Kinder
- Sauberkeit und Reinigung
- Sicherheit und Schliessregeln
- Waschküche und Gemeinschaftsräume
- Fahrzeuge, Velos und Kinderwagen
- Haustiere
- Besucher
Ist eine Hausordnung rechtlich bindend?
Nicht jede Hausordnung und nicht alles, was der Eigentümer oder eine beauftragte Verwaltung in die Hausordnung schreiben, ist bindend. Nur wenn die Hausordnung bereits Bestandteil des Mietvertrages ist, gilt sie in der Schweiz als rechtswirksam. Es reicht aus, dass im Mietvertrag ein Verweis auf die ausgehängte Hausordnung enthalten ist. Dann dürfen Vermieter auch bestimmte Aufgaben an Mieter delegieren, z. B. die Treppenhausreinigung, Schneeschippen oder Laub beseitigen.
Erwähnt der Vermieter keine Hausordnung im Mietvertrag, müssen Mieter einer ausgehängten Version erst zustimmen. Es sei denn, es wurden darin nur gesetzliche oder bereits im Mietvertrag erwähnte Regelungen wiedergegeben. Dann hat sie nur ordnenden Charakter, ohne die Persönlichkeitsrechte der Bewohner zu sehr einzuschränken. Themen einer ordnenden Hausordnung sind z. B. Schliessregeln der Ein- und Ausgangstüren, Ruhezeiten, Nutzung der gemeinschaftlichen Bereiche etc.
Wichtig: Grundsätzlich dürfen nur Pflichten und Aufgaben aufgeführt sein, die Mieter nicht überfordern und verhältnismässig sind. Das Schneiden von Bäumen oder Entfernen von Schneelast auf Dächern wäre beispielsweise unverhältnismässig.
Gibt es eine gesetzliche Hausordnung?
Die Hausordnung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, daher gibt es keine durch den Gesetzgeber vorgegebene Version. Die meisten Vermieter und Hausverwaltungen nutzen Muster-Hausordnungen, die bei Mieterverbänden und Behörden erhältlich sind.
Darf der Vermieter eine Hausordnung jederzeit anpassen?
Vermieter dürfen eine rechtswirksame Hausordnung nicht einseitig ändern. Sofern sie Teil des gemeinsamen Mietvertrages ist, müssen sie ihren Mietern wesentliche Änderungen als Mietvertragsänderung bekannt geben. Dazu ist die Nutzung des amtlichen Formulars notwendig. Zudem darf die Änderung nur unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist ab dem nächsten Kündigungstermin in Kraft treten.
Ist die Hausordnung nicht in den Mietvertrag integriert, darf der Vermieter zwar einseitige Änderungen vornehmen, aber nur ordnender Art.
Was darf in einer Hausordnung stehen?
Verbindlich sind nur Regeln, die einen sachlichen Grund haben und verhältnismässig sind (Art. 257f OR). Ein Vermieter darf nicht willkürlich Anordnungen geben, durch die Mieter grundlos eingeschränkt sind. Vor allem Regeln zur Nutzung und Bewirtschaftung gemeinschaftlicher Flächen sind Teil einer Hausordnung:
Inhalte können u. a. sein:
- Regelungen rund um Gartenflächen, Bereiche vor und neben dem Haus, Stellplätze für Mülltonnen, Treppenhaus, Waschküche, Hobbyräume etc.
- Verhaltensregeln zum Schliessen der Haus- und Nebentüren, Spielen im Treppenhaus, Abstellen von Velos und Kinderwagen oder zum Musizieren.
- Auch das häufig strittige Thema Grillieren auf Balkon oder der Grünfläche kann Thema einer Hausordnung sein.
- Ausserdem gehört die Benutzung von Nebengebäuden, Autostellplätzen und Kinderspielbereichen dazu.
- Immer häufiger finden sich zulässige Verbote über das Ausschütteln von Bettdecken, Kleidung oder Hundedecken von Balkonen oder im Treppenhaus.
Das gehört nicht in eine Hausordnung
Verbote und Regeln in der Hausordnung müssen sachlich begründet und verhältnismässig sein:
- Haus- und Hofeingänge, Treppen und Flure sind Fluchtwege und daher freizuhalten. Vermieter dürfen jedoch keine Zeiten vorgeben, in denen Flure, Ein- und Ausgänge nicht benutzt werden dürfen.
- Vorschriften zur Wahl der Balkonbepflanzung sind nur dann erlaubt, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder in besonderer Weise architektonisch hervorsticht. Anweisungen, die eine Balkonbepflanzung für alle Mieter vorschreiben, sind unverhältnismässig.
- Musizieren ist ein Grundrecht, das Vermieter nicht absprechen dürfen. Lediglich die Übungszeiten können vorgegeben werden. Nähere Infos finden Sie in unserem Artikel Nachtruhe und Ruhezeiten in der Schweiz.
- Nächtliches Duschen darf nicht verboten werden, sofern es nicht zu lange dauert. Nächtliches Baden dagegen kann eine Hausordnung wegen der Geräuschentwicklung untersagen.
- Die Haltung von Kleintieren wie Hamster und Meerschweinchen, Schildkröten oder Kanarienvögeln ist zulässig. Das gilt auch, wenn die Hausordnung Haustiere wie Hunde und Katzen verbietet.
- Das wahrscheinlich häufigste Verbot ist das Grillieren auf dem Balkon oder einer Dachterrasse. Vermieter dürfen wegen der Rauchentwicklung lediglich die Nutzung von Holzkohle untersagen, nicht aber das Grillieren generell.
- Grundsätzliche Verbote über das Kippen der Fenster im Winter sind nicht zulässig. Vermieter können lediglich auf das notwendige Heizen und Lüften der Wohnräume hinweisen, dürfen aber keine Raumtemperatur oder Zeiten vorgeben.
- Auch die Anzahl der Waschgänge pro Mietpartei und Monat ist nicht zulässig, es sei denn, sie sei sachlich begründet.
- Kinderlärm darf nicht verboten werden.
- Besuche und Übernachtungen Dritter darf ein Vermieter nicht untersagen, sofern sich die Personen an die Hausordnung halten. Auch das Rauchen in den Wohnräumen bleibt erlaubt.
Darf der Vermieter bei Nichteinhaltung der Hausordnung kündigen?
Sobald die Hausordnung oder ein Verweis dazu in den Mietvertrag integriert ist, sind die Inhalte für Sie verbindlich. Halten Sie sich nicht daran und ignorieren die Vorgaben, kann das zu Mahnungen durch den Vermieter führen. Bringen diese nicht den gewünschten Erfolg, droht Ihnen die Kündigung des Mietvertrages.
Vorher sind es jedoch meist die Nachbarn, die sich über Schmutz, Lärm oder Gerüche beschweren und Sie zur Einhaltung der Hausordnung auffordern. Erst danach tritt in der Regel die Hausverwaltung in Aktion.
Erhalten Sie die Kündigung, obwohl die ausgehängte Hausordnung nicht in den Mietvertrag integriert ist, können Sie die Kündigung anfechten.
Wichtig: Stellt sich trotz Mahnung keine Besserung ein, dürfen Vermieter die Kündigung mit einer auf 30 Tage zum Monatsende reduzierten Kündigungsfrist aussprechen.
Was tun, wenn Vermieter ihre eigene Hausordnung nicht einhalten?
Nicht nur Mieter handeln gegen die vorhandene Hausordnung. Auch Vermieter versäumen häufig Pflichten und Aufgaben, die sie selbst festgelegt haben. Hier ein Beispiel: Oft ist in der Hausordnung angegeben, dass zu bestimmten Zeiten das Treppenhaus gereinigt oder der Lift gewartet wird. Daher soll in diesen Zeiträumen niemand das Treppenhaus oder den Lift benutzen. Was können Sie tun, wenn solche Arbeiten wiederholt nicht erfolgen?
Machen Sie Ihre Hausverwaltung darauf aufmerksam. Am besten schriftlich per Einschreiben. Ändert sich daraufhin nichts an der Situation, haben Sie Anspruch auf Unterstützung durch die Schlichtungsstelle.
Fazit: Die Hausordnung ist kein Freibrief für Vermieter
Angehende Mieter tun gut daran, nicht nur den Mietvertrag, sondern auch die Hausordnung zu prüfen. Es empfiehlt sich schon frühzeitig unverhältnismässige Pflichten und Aufgaben zu hinterfragen. Verweigern Sie als Mieter erst im Nachhinein die Aufgabenerfüllung, kann dies zu Mahnungen und zur Kündigung durch den Vermieter führen. Bei Unklarheiten sollten Sie rechtzeitig das Gespräch mit anderen Mietern und der Hausverwaltung suchen.
Während Vermieter Änderungen ordnender Regeln jederzeit vornehmen dürfen, müssen sie neue Aufgaben per Formular unter Einhaltung der Kündigungsfrist beantragen. Halten Sie diese Fristen oder die eigene Hausordnung nicht ein, hilft der Gang zur Schlichtungsstelle.
