Mietzinsreduktion durch Referenzzinssatz oder Mängel

Der veröffentlichte Referenzzinssatz gilt als wichtige Basis für die Mietzinsberechnung. Er bietet dem Mieter eine der beiden Möglichkeiten zur Herabsetzung der Miete.

Im Februar 2020 ist nun endlich passiert, worauf viele Mieter gewartet haben! Der Referenzzinssatz wurde von 1,5% auf 1,25% gesenkt. Hierdurch wurde es also fast allen Mietern ermöglicht eine Senkung zu beantragen.

Die zweite Möglichkeit können Sie Ihren Vermieter zur Senkung des Mietzinses auffordern, wenn Sie Mängel am Mietobjekt feststellen.

Was ist der Referenzzinssatz?

Als objektive Berechnungsbasis für den Mietzins von Wohn- und Geschäftsräumen dient seit 10.09.2008 ein einheitlicher Referenzzinssatz in der Schweiz. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelt ihn anhand des hypothekarischen Durchschnittszinssatzes der Banken vierteljährlich und rundet ihn auf ein Viertelprozentwert. Dieser wird hier vom BWO zu Beginn der Monate März, Juni, September und Dezember bekannt gegeben. Zusätzlich informiert das BWO die Öffentlichkeit in Form einer Pressemitteilung. Der Zinssatz gilt jeweils ab dem Tag der Bekanntgabe.

Die rechtlichen Grundlagen zur Festlegung des Referenzzinssatzes finden sich in der Verordnung des WBF über die Erhebung des für die Mietzinse massgebenden hypothekarischen Durchschnittszinssatzes, kurz Zinssatzverordnung und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, kurz VMWG.

Wie beeinflusst der Referenzzinssatz die Miethöhe?

Potenzielle Mieter und Vermieter haben nach OR 1 die vertragliche Freiheit, den Mietzins und die anfallenden Nebenkosten eigenverantwortlich zu bestimmen. Dennoch basiert der Mietzins auf drei Faktoren:

• Referenzzinssatz
• Konsumentenpreisindex
• Kostensteigerungsrate

Den grössten Einfluss hat dabei der Referenzzinssatz. Wird er gesenkt, kann das auch Ihre Miete reduzieren helfen. Steigt der Referenzzinssatz, nutzen dies die Vermieter häufig zur Mieterhöhung.

Ob Ihre aktuelle Miete überhöht ist oder eine Mieterhöhung rechtfertigt, können Sie selbst ausrechnen. Nutzen Sie dazu am besten den Mietzinsrechner der Gerichte Zürich oder des Mieterverbandes. Die Links finden Sie am Ende des Artikels.

Wann gilt ein Mietzins per Gesetz als missbräuchlich?

Den Mietzins regelt das Gesetz in OR 269 ff und der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen kurz VMWG.

Diese Regelungen gelten für Wohn- und Geschäftsräume, nichtlandwirtschaftliche Pacht und Innominatverträge, beispielsweise Immobilienleasing. Sie gelten nicht für Luxusimmobilien mit mehr als sechs Wohnräumen (gerechnet ohne Sanitäreinrichtungen und Nebenräume), mit luxuriöser Einrichtung wie Swimmingpool, Fitnessraum, sehr grossen Räumen etc.

Die Regelungen gelten auch nicht für öffentlich geförderte und kontrollierte Wohnräume, beispielsweise bei den durch Gemeinde, Bund oder Kanton subventionierten oder staatlich kontrollierten Wohnräumen.

Wie lässt sich die Höhe des Mietzinses überprüfen?

Um die Höhe der Miete zu überprüfen, werden zwei Methoden genutzt: absolute oder relative Methode. Wichtig: Die nachfolgend beschriebenen Anpassungsgründe der beiden Methoden dürfen nicht kumuliert werden.

Absolute Methode zur Überprüfung des Mietzins

Dabei erfolgt die Überprüfung des Mietzinses zu einem bestimmten Stichtag (Momentaufnahme). Eine Betrachtung der Mietpreisentwicklung des Objektes während der Vergangenheit erfolgt bei der absoluten Methode nicht.

Festgestellt wird bei dieser Momentaufnahme,

• ob der erzielte Ertrag gem. OR 269angemessen ist. Der Nettorenditesatz des Vermieters auf sein eingesetztes Kapital darf dabei nur 0,5 % über dem Referenzzinssatz liegen.
• ob eine kostendeckende Bruttorendite gem. OR 269a erzielt wird. Diese wird nur bei Bauten von max. 15 Jahren angesetzt und darf höchstens 2 % über dem Referenzzinssatz liegen.
• ob sich die Miete im Rahmen der Ortsüblichkeit bewegt (OR 269a). Diese wird vor allem bei Altbauten angesetzt und dort der Nettorenditeberechnung vorgezogen. Allerdings muss die Vergleichbarkeit durch 5 Objekte in ähnlicher Lage, gleicher Größe, Ausstattung und Zustand sowie identischer Bauphase hergestellt werden.

Wichtig: Diese Gründe dürfen nicht kumuliert werden. Der Vermieter hat sich zu entscheiden, ob er nach Nettorenditeberechnung, Bruttorenditedeckung oder Orts- und Quartierüblichkeit argumentiert.

Was bedeutet das in der Praxis?

• Bei einer Neuvermietung (kein bestehendes Mietverhältnis) kann der Vermieter den Mietzins anhand dieser Kriterien neu bestimmen.
• Auch bei einem Eigentümerwechsel steht dem neuen Vermieter das Recht der Mietzinsbestimmung nach der absoluten Methode zu.
• Hat der Mieter einen Herabsetzungsantrag gestellt, kann der Vermieter die absolute Methode ansetzen, um darauf zu reagieren.
• Umgekehrt kann auch der Mieter die rechtmässige Miete anhand der absoluten Methode bestimmen, sofern die Voraussetzungen zutreffen.

Relative Methode zur Überprüfung des Mietzins

Bei der relativen Methode wird die Entwicklung des Mietzinses betrachtet. So wird beurteilt, ob die Miete sich missbräuchlich entwickelt hat. Die Beurteilung basiert auf unterschiedlichen Kriterien.

Dazu gehören beispielsweise:

• wertsteigernde Massnahmen, wie der Einbau eines Aufzugs.
• energiesparende Massnahmen, wie die Wärmedämmung der Fassade oder des Dachs. Diese können teilweise auch als wertsteigernd anerkannt werden.
• als nicht wertsteigernd werden jedoch Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten angesehen, die aufgrund des aufgeschobenen Unterhalts nötig sind.
• Vergrösserung des Mietobjektes, durch Anbau, Aufstockung, Wintergarten etc. Sie können auch erhöhte Nebenkosten rechtfertigen.
• allgemeine Kostensteigerung durch hohe Aufwände für Versicherungen, Unterhaltsaufwand, Steuern etc. Der Vermieter trägt hierbei die Beweislast.
• Veränderung der Hypothekarzinssätze. Je nach Erhöhung oder Senkung kann eine Anpassung des Mietzinses wirksam vorgenommen werden.

Diese Anpassungsgründe können kumuliert werden, sodass unter Umständen erst mehrere Gründe gemeinsam ausreichend für eine Anpassung des Mietzinses sind.

Was bedeutet das in der Praxis?

Diese Methode wird stets im laufenden Mietverhältnis angesetzt (nicht bei Neuvermietung etc.) und basiert auf der letzten massgeblichen Mietfestlegung.

• Wichtig: Renovierungsarbeiten, Kostensteigerungen oder sonstige Erhöhungsgründe müssen abgeschlossen sein. Sie dürfen nicht in der Zukunft liegen. Plant der Vermieter beispielsweise, Heizung, Fenster und Türen zu modernisieren, kann er diese Kosten nicht vor der Massnahme auf den Mietzins umlegen.
• Auch eine vorweggenommene Veränderung des Hypothekarzinssatzes darf nicht zur Mietzinsanpassung führen. Es sei denn, die Anpassung ist bereits sicher und wird bis zum Inkrafttreten des neuen Mietzinses veröffentlicht.

Mietzinsreduzierung aufgrund Mängel am Objekt

Die zweite Möglichkeit, eine Mietzinsreduktion wirksam zu begründen, liegt in der Anzeige von Mängeln am Mietobjekt. Nach OR 256 und 257 g ff versteht man darunter den Unterschied zwischen Ist- und Sollzustand des Mietobjektes. Eine Abweichung kann bedeuten, dass das Mietobjekt nicht zum geplanten Zweck genutzt werden kann. Grund: Es fehlt eine zugesicherte Eigenschaft oder es fehlt die Tauglichkeit.

Um eine zugesicherte Eigenschaft als mangelhaft oder fehlend zu beurteilen, müssen die genaue Bezeichnung der Objektart, der Verwendungszweck und der Zustand der Immobilie bekannt sein.

• Wird beispielsweise als Bezeichnung der Mietsache „Wohnraum“ aufgeführt, muss eine Wohnung derart gestaltet sein, dass man darin wohnen und Gäste empfangen kann.
• Handelt es sich um Geschäftsräume, sollten diese genutzt werden können, um Kunden zu empfangen und im Lager Ware trocken und sicher aufzubewahren.
• Zugänge, Nebenräume, Lifte, Parkplätze und das Ambiente gehören ebenfalls dazu und sollten den üblichen Ansprüchen gerecht werden.

Auch der Verwendungszweck muss bestimmungsgemäss sein. Einigen sich Vermieter und Mieter auf die Nutzung der Räumlichkeiten als Ladengeschäft, muss diese Nutzung ab Einzug inklusive ungehindertem Zugang gewährleistet sein. Dazu müssen dem Mieter aktuelle Mängel ebenso bekannt gemacht werden, wie künftige Renovierungs- und Sanierungsmassnahmen. Kann ein Mieter sein Ladengeschäft länger nicht nutzen und hatte er vorher keine Kenntnis von diesem wirtschaftlichen Ausfall, verstösst der Vermieter gegen die gesetzlichen Vorgaben.

Die drei Mängelklassen:

Das Obligationenrecht (OR) definiert leichte Mängel unter OR 259 als Reinigungsarbeiten und Ausbesserungen etc., die der Mieter selbst vornehmen kann.

Unter einem mittleren Mangel versteht man, dass die Immobilie dennoch nutzbar und zumutbar ist. Zu solchen Mängeln gehören ein Defekt in der Liftanlage oder der Heizung, ein Wasserrohrbruch, defekte Hausbeleuchtung etc.

Ein schwerer Mangel liegt vor, wenn das Mietobjekt nicht mehr zumutbar ist und nicht mehr genutzt werden sollte. Dies kann beispielsweise nach Sturmschäden sein, die das Dach nachhaltig beschädigt haben oder nach einem Brand.

Um das Mass einer Beeinträchtigung zu beurteilen, sind diese Punkte massgeblich:

• Wortlaut des Mietvertrages
• Ablauf der Besichtigung der Wohnung
• mögliche Nebenabreden
• Zustand, Alter und Lage des Mietobjekts
• Höhe der Miete und evtl. vereinbarte Staffelung
• Bedürfnisse und Ziele des Mieters
• etc.

Was sind zugesicherte Eigenschaften?

Dabei stellt sich vor allem die Frage nach den zugesicherten Eigenschaften. Diese müssen nicht schriftlich fixiert sein. Auch mündlich vereinbarte oder schlüssig vorhandene Eigenschaften sind gültig. Reklamehafte Pauschalaussagen zählen dabei nicht als konkrete Zusicherungen.

Konkret wird beispielsweise ein Lager für Lebensmittel angemietet. Dabei versteht sich von selbst, dass dieses auch im Winter nutzbar sein muss. Die Temperaturen dürfen hier nicht unter die üblichen Kühltemperaturen fallen, da die Lebensmittel sonst verderben und frosten würden. Dies wäre eine schlüssige Eigenschaft der Immobilie, die sich aus dem Mietzweck ergibt.

Nichtige Vereinbarungen liegen übrigens vor, wenn auf Leistungen des Vermieters verzichtet wird, ohne die Miete im Gegensatz zu reduzieren. Denn nach OR 256 gilt: „Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.“ Anderslautende Vereinbarungen sind nicht wirksam, wenn sie in selbst erstellten AGB oder Mietverträgen hinterlegt sind.

So weit kann Ihre Miete aufgrund Mängel am Mietobjekt gesenkt werden

Eine mögliche Mietzinsreduzierung wegen eines Mangels liegt zwischen 5 % und 99 % der Nettomiete. Ist die Mietsache dagegen mangelfrei oder hat nur kleine Mängel, der Vermieter weiss nichts vom Mangel oder der Mieter hat keine Mietminderung beantragt, erfolgt keine Reduzierung. Desgleichen gilt, wenn der Mieter den Schaden oder Mangel selbst zu verantworten hat.

Für alle anderen Fälle gilt:

OR 259d Herabsetzung des Mietzinses:

„Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt.“

In der Rechtsprechung übliche Prozentsätze für mögliche Mängel sind beispielsweise:

• Brandschaden 100 %
• Massagesalon in der Immobilie 35 %
• Bauarbeiten in oberer Etage 25 %
• Lärmemission durch Restaurant im Erdgeschoss des Hauses 15 %
• verschmutzter Eingangsbereich bei Gewerbeimmobilie 15 %
• Lärm durch Baustelle in Sichtweite 16 %
• Heizungslärm im Schlafbereich 15 %
• Fassadenarbeiten 10 %
• Lifteinbau 10 %

Dabei richtet sich die Reduzierung nach dem Einzelfall und kann hier nur beispielhaft ohne jeden Rechtsanspruch genannt werden.

Spagat zwischen Meldepflicht und Duldungspflicht des Mieters

Handelt es sich bei Mängel nicht um leichte Mängel, die der Mieter selbst beseitigen muss, hat er gemäss OR 257g eine Meldepflicht. Das bedeutet, dass er seinen Vermieter möglichst bald auf mündlichem Weg über die Mängel informieren muss. Das trifft allerdings nicht zu, wenn es sich um kleine Mängel wie Ausbesserungsarbeiten, Reinigungsarbeiten oder bereits bekannte Schäden handelt. Die Beurteilung, ob es sich um einen kleinen Mangel handelt, hängt vom finanziellen Aufwand für dessen Behebung ab. Kosten bis zu maximal 200.– CHF fallen unter diese Definition.

Auch kleinere Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, braucht er nicht zu melden. Wobei es sich empfiehlt, im Zweifelsfall dennoch den Vermieter zu informieren, um sich nicht schadenersatzpflichtig zu machen. Schadenersatzpflichtig kann der Mieter nämlich dann gemacht werden, wenn er seiner Meldepflicht nicht nachkam und als Folge dadurch ein Schaden entstanden ist. Auch wenn ein indirekter Zusammenhang zwischen unterlassener Meldung und entstandenem Schaden hergestellt werden kann, entsteht häufig ein Anspruch auf Schadenersatz.

Versäumt es der Vermieter, einen angezeigten Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben, kann der Mieter fristlos kündigen oder den Mangel auf Kosten seines Vermieters beseitigen lassen. Letzteres setzt voraus, dass die Mietsache in seiner Tauglichkeit nicht vollkommen beeinträchtigt ist.

Kann die Immobilie jedoch nicht mehr wie beabsichtigt genutzt werden, kann der Mieter eine Kündigung vornehmen. Eine Ausnahme stellt der vollwertige Ersatz durch den Vermieter dar. In diesem Fall kann der Mieter eine Beseitigung des Mangels nicht mehr fordern, siehe OR 259c.

Wie weit geht die Duldungspflicht?

Wird ein Mangel seitens des Vermieters behoben, hat der Mieter eine gewisse Duldungspflicht. Das bedeutet, er muss Zeitaufwand und weitere Unannehmlichkeiten dulden, wenn sie für Unterhaltsarbeiten, Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung von Schäden notwendig sind.

Auch Besichtigungen des Vermieters oder beauftragter Firmen müssen ermöglicht werden. Jedoch darf sich der Vermieter nicht ohne Zustimmung seines Mieters Zutritt zur Mietsache verschaffen. Es sei denn, es handelt sich um eine Notstandssituation.

Für Besichtigungstermine vereinbart der Vermieter daher rechtzeitig einen Termin mit seinem Mieter und nimmt auf dessen Bedürfnisse Rücksicht.

Für Erneuerungen und Änderungen an der Immobilie gelten eigene Regelungen:

• Entsprechende Massnahmen kann der Vermieter nur vornehmen lassen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind. Dabei muss das Mietverhältnis ungekündigt sein. Zudem müssen bei den Bau- und Sanierungsarbeiten die Interessen des Mieters berücksichtigt werden.
• Möchte der Mieter solche Massnahmen dagegen von sich aus vornehmen, benötigt er die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Gefällt diesem das Ergebnis nicht, kann er eine Wiederherstellung nur nach vorheriger Vereinbarung fordern.
• Erzielt der Mieter durch seine Erneuerungsmassnahme einen deutlichen Mehrwert für das Mietobjekt, hat er Anspruch auf Entschädigung.

Vorgehen und Vorlagen für eine Mietsenkung

Ob Sie eine Mietanpassung wegen Referenzzinssatzrückgangs oder aufgrund eines Mangels anstreben, Ihnen bleibt nur der direkte Weg. Denn wenn Sie Ihren Vermieter zur Senkung der Miete bewegen möchten, kommen Sie um eine schriftliche Aufforderung nicht herum. Das Schreiben sollte aus Beweisgründen per Einschreiben versandt werden.

Inhaltlich sind diese Punkte besonders wichtig, denn sie müssen konkret abgehandelt werden:

• Grund des vermeintlichen Herabsetzungsanspruchs
• Nennung der gesetzlichen 30-tägigen Frist (OR 270a, Abs. 2 „Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen“)

Nutzen Sie gerne unser kostenfreies Musterschreiben “Antrag zur Mietzinssenkung bei Referenzzinssatzänderung” als Word-Datei oder für Google-Docs. Darin findet der aktuelle Referenzzinssatz von 2020 bereits Erwähnung.

Reagiert der Vermieter positiv auf den Herabsetzungsantrag und akzeptiert diesen, überprüfen Sie seine Berechnung. Ist sie korrekt, sollte die Miete zum nächsten Kündigungstermin reduziert werden. Achten Sie auch hierbei auf eine schriftliche Bestätigung.

Falls der Vermieter den Antrag ablehnt oder nur eine teilweise Reduzierung vornimmt, können Sie mit unserem 2. Musterschreiben nochmals nachhaken (Word oder als Google Docs). Ansonsten bleibt Ihnen nur, eine Senkungsklage einzureichen. Das geschieht bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks. Hierfür gilt ebenfalls eine 30-tägige Frist, die direkt nach Eingang der Antwort des Vermieters beginnt.

Bedenken Sie dabei, dass diese Unterlagen so rechtzeitig von Ihnen geprüft sein müssen, dass Sie dennoch innerhalb Ihrer 30-tägigen Frist nach Antwort des Vermieters Senkungsklage bei der Schlichtungsstelle einreichen können.

Tipp: Überprüfen Sie am besten Ihren möglichen Anspruch auf Senkung in Ruhe, bevor Sie an Ihren Vermieter schreiben. Bedenken Sie, dass er die Teuerung und allgemeine Kostensteigerung mit ihrem Anspruch auf Mietreduzierung verrechnen kann. Nutzen Sie den Mietzinsrechner der Gerichte Zürich oder des Mieterverbandes:

• Mietzinsrechner der Gerichte Zürich (Funktioniert nur mit dem Internetexplorer)
• Mietzinsrechner vom Mieterverband