Mängelrüge mit Mietzinssenkung & Mietzinshinterlegung online erstellen

Mängelanzeige für Mietobjekte ganz einfach erstellen

Endlich die passende Wohnung gefunden, den Vermieter von sich überzeugt und den Umzug geschafft. Aber nicht alles funktioniert wie gewünscht: Beim Ersteinsatz der zur Wohnung gehörenden Spülmaschine läuft kein Wasser ein. Das Fenster im Schlafzimmer schliesst auch nicht richtig und im Flur zeigt sich Schimmel an der Tapete.

Diese Mängel dürfen Sie nicht nur dem Vermieter melden, Sie müssen es sogar. Das Obligationenrecht verpflichtet den Mieter in Art. 257g OR, jegliche Mängel dem Vermieter zu melden.

Dabei sollten Sie alles aussagekräftig mit Fotos und kurzer Beschreibung belegen. Je nach Mangel oder Beschädigung empfiehlt es sich, Zeugen hinzuzuziehen. Voraussetzung ist stets, dass Sie den Mangel nicht verursacht haben und Sie diesen wegen Geringfügigkeit auch nicht selbst beheben müssen.

Fragen zur Mängelrüge / Mängelanzeige

Kann ich Schadenersatz fordern oder den Mietzins senken lassen?

Das Obligationenrecht räumt in Art. 259a dem Mieter bei Mängeln am Mietobjekt diverse Rechte ein: Er darf vom Vermieter fordern, diese zu beseitigen, Schadensersatz zu leisten, den Mietzins verhältnismässig herabzusetzen oder die Kosten des Rechtsstreits mit Dritten zu übernehmen.

Voraussetzung ist stets, dass am Mietobjekt Mängel feststellbar sind, die der Mieter nicht zu verantworten oder auf eigene Kosten zu beseitigen hat.

Wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch seines Mietobjektes gestört, kann er gemäss Art. 259d verlangen, dass der Vermieter den Mietzins senkt. Störungen durch Nachbarn berechtigen ebenfalls zur Senkung des Mietzins, auch wenn der Vermieter keine Möglichkeit hat, den Mangel zu beheben.

Die Mietzinssenkung gilt von dem Tag an, an dem der Mangel bekannt wurde bis zur Mängelbeseitigung.

Welche Mängel muss ich selbst beheben?

Viele Mieter sind überzeugt, dass der Vermieter alle Mängel und Schäden beseitigen muss. Das ist jedoch nur eingeschränkt der Fall. Schäden, die der Mieter verursacht hat, muss er selbst reparieren.

Auch Mängel, die kein Fachpersonal bedürfen und unter einer bestimmten Kostenschwelle liegen, muss der Mieter nach Art. 259g OR übernehmen. Dazu gehören kleine Ausbesserungen wie der Austausch von Sicherungen oder eines defekten Duschschlauchs. Wartung und Reparatur von mitgemieteten Küchengeräten oder den am Haus installierten Videokameras obliegen dagegen nicht dem Mieter.

Die zulässigen Kosten für die Mängelbehebung sind vom Gesetzgeber nicht eindeutig definiert. Der finanzielle Aufwand darf nach aktueller Rechtssprechung 150 CHF bis 200 CHF nicht übersteigen. Vereinbarungen, dass auch teurere Mängelbehebungen durch den Mieter zu erfolgen haben, sind daher nichtig.

Kann ich die Zahlung des Mietzins aussetzen?

Nein, der vertraglich vereinbarte Mietzins darf nur in Absprache mit dem Vermieter geändert werden. Eine eigenmächtige Reduzierung kann zur fristlosen Kündigung führen. Das gilt erst recht für den Fall, dass Sie die Zahlung ganz aussetzen.

Besser: Als Mieter können Sie den kommenden Mietzins im Kanton amtlich hinterlegen, bis die Mängel behoben sind. Damit gilt die Miete als bezahlt. Sie verstossen nicht gegen die vertraglichen Pflichten. Der Vermieter hat erst Zugriff darauf, wenn die Mängel nachweislich beseitigt wurden.

Die Hinterlegung greift auch, wenn das Mietobjekt teilweise nicht benutzbar ist. Hier kann die Miete solange hinterlegt werden, bis der Vermieter für die Benutzbarkeit der kompletten Fläche gesorgt hat. Handelt es sich um ein gewerbliches Objekt, können zudem Gewinneinbussen geltend gemacht werden.

Darf mir der Vermieter wegen einer Mängelrüge kündigen?

Nein, wegen einer Mängelrüge darf der Vermieter nicht kündigen. Sie sind als Mieter verpflichtet, den Eigentümer oder Verwalter des Mietobjekts über Mängel und Schäden zu informieren. Bleiben Sie dabei sachlich und dokumentieren Sie alles, was aus Ihrer Sicht dazu wissenswert ist.

Bei schwerwiegenden oder strittigen Schäden können Sie Zeugen zur Unterstützung benennen. Sollte der Vermieter nichts unternehmen, fordern Sie ihn mit Nachweisen per Einschreiben dazu auf. Erfahren Sie hier mehr über normale und übermässige Abnutzung einer Mietwohnung.

Anders liegt der Fall, wenn Sie eigenmächtig den Mietzins reduzieren und einen Teil einbehalten. Dann kann Ihnen der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen. Das sollten Sie vermeiden und Mängelbeseitigung, Mietzinsreduzierung oder Schadensersatz beim Vermieter mit Argumenten und Nachweisen einfordern.

Welche Fristen sind angemessen?

Meldepflicht bei Mängeln: Stellen Sie Mängel in der gemieteten Wohnung fest, die Sie nicht selbst zu beheben haben, sind Sie nach Art. 257g OR verpflichtet, den Vermieter zu informieren. Setzen Sie dafür eine Frist von ca. 14 Tagen. Bei schwerwiegenden oder eilig zu behebenden Mängeln wie dem Ausfall der Heizung sollte die Frist geringer ausfallen.

Hinterlegung: Haben Sie sich für die Hinterlegung nach Art. 259g OR entschieden, bleiben Ihnen 30 Tage, um Ihre Forderungen bei der Schlichtungsstelle zu formulieren. Neben der Behebung der Mängel am Mietobjekt können Sie eine Senkung des Mietzins, Schadensersatz oder eine Kombination aus allem fordern.

Tipp: Halten Sie die 30-Tagefrist nach der Hinterlegung unbedingt ein. Verstreicht sie, überweist die Schlichtungsstelle den hinterlegten Mietzins an den Vermieter.

Was muss ich bei der Mängelrüge beachten?

Mängel zeigen Sie direkt nach deren Feststellung telefonisch und per E-Mail bei Ihrem Vermieter an. Belegen Sie die Mängel mit Fotos und kurzer Beschreibung. Sagt der Vermieter die Behebung eines Mangels zu, lassen Sie sich dies schriftlich bestätigen.

Bleibt er entgegen seiner Zusage untätig oder lehnt die Mängelbehebung ab, wiederholen Sie die Forderung schriftlich mit Fotos und Frist per Einschreiben.

Handelt der Vermieter nicht, kündigen Sie mit Fristsetzung die amtliche Hinterlegung der Miete an. Alternativ können Sie auch die Senkung des Mietzins oder Schadensersatz fordern.

Bleibt der Vermieter passiv, hinterlegen Sie die Miete plus Nebenkosten bei der kantonalen Schlichtungsstelle und nennen innerhalb 30 Tagen Ihre Forderungen.

Teilen Sie dem Vermieter mit eingeschriebenem Brief Betrag, Ort und Datum der Hinterlegung mit.

Was, wenn meine Mängelanzeige abgelehnt wird?

In der Regel sind Vermieter kooperativ und kümmern sich um die Mängelbehebung zeitnah. Schliesslich wollen Sie den Wert Ihres Mietobjekts erhalten. Voraussetzung ist, dass es sich um Mängel oder Schäden handelt, die der Vermieter zu übernehmen hat.

Sträubt er sich dagegen, aktiv zu werden, bleibt Ihnen nur die Klage. Diese reichen Sie bei der Schlichtungsstelle Ihres Kantons ein, die den ersten Verhandlungstag terminiert und den Vermieter darüber informiert. Das Ziel ist es, bereits an diesem ersten Termin eine gütliche Einigung zur Mängelbeseitigung zu erzielen. Das Schlichtungsverfahren ist nach ZPO 113 Abs. 2 kostenlos.

Wichtig: Belegen Sie per Fotos und Zeugen alle Mängel und deren Entwicklungsstufen, beispielsweise bei feuchten Stellen in der Wand. Notieren Sie Ihre bereits unternommenen Schritte zur Mängelbehebung.