Die Kündigung vom Mietvertrag als Mieter anfechten

Sowohl Vermieter als auch Mieter können in der Schweiz die von ihnen gemietete Wohnobjekte kündigen. Gleichzeitig haben beide Par­teien das Recht, eine ausgesprochene Kündigung anzufechten. Während Mieter lediglich ein formloses, unter­schriebenes Schreiben erstellen müssen, ist der Vorgang für Ver­mieter komplexer, denn sie müssen ein amtliches Formular nutzen. Parteien, welche die Kündigung laut Artikel 271a OR anfechten möchten, sollten beachten, dass die Anfechtung innert 30 Tage bei der Schlich­tungsbehörde vor Ort einzureichen ist.

Grundlagen der Wohnungskündigung der Schweiz

Wurde die Kündigung der Wohnung vom Vermieter veranlasst, müssen Mieter – auch wenn sie parallel die Kündigung anfechten – zwingend nach einer neuen Wohnung suchen. Schliesslich überprüft die zuständige Schlichtungsbehörde des Kantons kontinuierlich, ob sich die gekündigten Mieter trotz einer Anfechtung auf Wohnungssuche begeben haben, um das gekündigte Mietver­hältnis nicht über Gebühr zu erstrecken.

Wenn ein Mietverhältnis zu Ende geht, sollten sowohl die Mieter als auch die Vermieter keinen Fehler machen und sämtliche Punkte, die mit dem Auszug in Verbindung stehen berücksichtigen. So ist es für beide Parteien notwendig,

• sämtliche Termine und Fristen der Beedigung des Mietverhältnisses einzuhalten
• dass – bei Paaren – beide Personen von der Kündigung in Kenntnis gesetzt werden müssen
• der Vermieter die Kündigung auf Anfrage der Mieter auch begründen muss
• der Vermieter auf einem amtlichen Formular des zuständigen Kantons kündigen muss, sonst ist seine Kündigung nichtig

Eine fristlose Kündigung des bestehenden Mietvertrags durch den Vermieter ist allerdings lediglich in Sonderfällen möglich. Gemäss 257f OR gilt sie nur dann, wenn Mieter die Sorgfaltspflicht vermissen lassen. Auch wenn dem Mietobjekt schwe­ren Schaden zugefügt wird – beispielsweise durch Brände oder massive Zerstörungen des Mauerwerks. Schäden, die nicht ganz so ausgeprägt sind, ist eine Verkürzung der Kündigungsfrist von 30 Tagen zum Monatsende möglich.

Wann hat der Mieter das Recht, die Wohnungskündigung anzufechten?

Wird eine Kündigung durch den Vermieter ohne schützendes Interesse, sondern aus Schikane oder purer Böswilligkeit ausgesprochen, liegt ein Verstoss gegen Treu und Glauben laut Artikel 271a OR ff vor. Der Mieter hat nun das Recht, die Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Die folgenden Gründe könnten Ursache sein:

1. Weil MieterInnen nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht haben – die sogenannte «Rachekündigung».
2. Um eine Erhöhung des Mietzinses oder eine einseitige Vertragsänderung des Vermieters durchzusetzen – die «Pressionskündigung».
3. Bei einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren, das mit dem Mietverhältnis in Verbindung steht, besteht Kündigungsschutz für die Mieter. Gewinnt der Mieter den Prozess oder wird ein Vergleich geschlossen, kann das Mietverhältnis zu drei Jahren länger bestehen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Miete regelmässig gezahlt wird, Mietzahlungen nach Mahnung beglichen werden, der Mieter gegen nicht gegen seine Sorgfalts- und Rücksichtspflichten verstossen und auch kein Eigenbedarf seitens des Vermieters geltend gemacht wird.
4. Wenn die Mietwohnungen beispielsweise durch eine Vergrösserung oder Verkleinerung einer Familie – namentlich einer Heirat, der Geburt eines Kindes. eine anstehende Scheidung oder der Tod des Partners – kann die Kündigung durch den Vermieter angefochten werden, wenn der Vermieter nicht übermässig belastet wird.
5. In Fällen, in denen die Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich schweren Schaden zufügen, wird die 30-tägige Kündigungsfrist ausser Kraft gesetzt und eine fristlose Kündigung ist möglich. Allerdings geht dies lediglich dann, wenn sämtliche, geltenden Voraussetzungen genauestens eingehalten werden.

Eine Kündigung, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben laut verstösst, ist zwar grundsätzlich gültig, aber wenn sich MieterInnen in einer schwierigen finanziellen oder familiären Lage befinden beziehungsweise bereits ein höheres Alter haben, kann das Mietverhältnis erstreckt werden – was die Kündigungsfrist um bis zu drei Monate verlängern würde.

Länger in der gekündigten Wohnung bleiben – die Erstreckung des Mietverhältnisses

Eine vollkommen legale Kündigung, die nicht gegen Treu und Glauben verstösst, ist gültig. Dennoch können die Mieter, die diese Wohnung gerade bewohnen und von der Kündigung betroffen wären, eine Erstreckung bzw. eine Verlängerung des Mietverhältnisses über den Kündigungstermin hinaus geltend machen. 

Durch den fehlenden Wohnraum befinden sie sich in einer harten sozialen, finanziellen oder familiä­ren Lage, die nach Artikel 272 OR schwerer wiegen als die finanziellen Verluste durch die aus­bleibenden Mietzahlungen des Vermieters. Als Härtegründe anerkannt sind finanzielle, berufliche und familiäre Änderungen, beispielsweise

• ein finanzieller Engpass, sodass die Anmietung der passenden Wohnung nicht bezahlbar ist,
• hat der Mieter bereits ein höheres Lebensalter,
• ist der Bewohner mit seinem dortigen sozialen Umfeld stark verwurzelt,
• wurde in der aktuellen Wohngegend keine andere, vergleichbare Wohnung gefunden.

Die maximale Erstreckung eines Mietverhältnisses beträgt bei Wohnungen vier und bei Geschäftsräumen sogar sechs Jahre. Es können bis zu zwei Erstreckungen gewährt werden, wobei die Mieter im zweiten Fall bis spätestens 60 Tage laut Art. 272b OR und Art. 273 Abs. 3 OR vor der ersten Erstreckung stellen müssen. Wenn eine neue Wohnung bezogen werden kann, wird das erstreckte Mietverhältnis nach Art. 272d OR gekündigt.

Wer eine Erstreckung des gekündigten Mietverhältnisses beantragen will, muss innert 30 Tagen nach dem Eingang des schriftlichen Kündigungsformulars laut Art. 273 Abs. 2 OR bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Klage einreichen, wobei die Frist bereits ab der Aushändigung der Kündigung ein­setzt. Die 7-tägige Abholfrist für die Einladung sollte nach (BGE 140 III 244 E. 5) dringend eingehal­ten werden, denn ein Versäumnis der Frist kann durchaus zu einer Aufhebung des Kündigungs­schutzes durch Erstreckung führen.

Wer die Kündigung anficht, braucht kein Begehren der Erstreckung des Mietverhältnisses zu stellen, denn die zuständigen Behörden prüfen die Sachlage und das Begehren von sich aus, ob ein zusätz­licher Kündigungsschutz der Mietwohnung durch Erstreckung möglich ist. Liegt ein Kündigungsgrund nach Artikel 272a OR vor, vor allem längerfristig ausbleibende Mietzah­lungen, eine vertragswidrige und sorgfältige Nutzung der Immobilie oder dauerhafte Streitigkeiten, die die anderen Mieter stören.

Die endgültige Kündigung des Mietobjekts

Allgemein gesprochen wird im Artikel 266g OR festgelegt, wie ein Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist und zu einem beliebigen Zeitpunkt aus wichtigen Gründen kündigen kann. Wenn die Kün­digungsfrist verstreicht, ist die Kündigung jedoch nicht ungültig, sondern wird lediglich zum nächstmöglichen Termin wirksam. Bei Mietobjekten hängt die Länge der Kündigungsfrist immer mit der Art der Immobilie und ihrer Nutzung zusammen. Die folgenden Fristen stellen Mindestfristen dar und können nicht verkürzt werden:

• Die Kündigungsfrist einer normalen Wohnung beläuft sich auf drei Monate
• Die Kündigungsfrist von Geschäftsräumen liegt bei sechs Monaten
• Die Kündigungsfristen von separat vermieteten Parkplätzen oder möblierten Zimmern beträgt lediglich zwei Wochen

Der Zeitpunkt für die Kündigung kann von beiden Parteien frei vereinbart werden, doch ist zu beachten, dass es in manchen Kantonen noch festgelegte Kündigungstermine gibt, die voneinander abweisen. Wird beispielsweise der Monatsende als Kündigungstermin ausgewählt worden sein, sollte der 31. Dezember eines Jahres nicht berücksichtigt werden. Die hohe Anzahl an Feiertagen könnten so dazu führen, den Wohnungswechsel optimal zu organisieren. Ist kein betreffender Kündigungs­termin angegeben, treten zumeist die ortsüblichen Kündigungstermine in Kraft.

Wer zu einer anderen Zeit kündigen möchte, als zu der, die im Mietvertrag vereinbart wurde – eine sogenannte ausserterminliche Kündigung – ist in der Pflicht. Er muss dem Vermieter einen solventen, zumutbaren Nachmieter präsentieren. Dieser könnte dem Vermieter beispielsweise bei der Woh­nungsübernahme vorgestellt werden und muss bereit sein, den Mietvertrag in seiner aktuellen Form vollständig zu übernehmen.

Falls sich die MieterInnen jedoch ihre vertraglichen und vermögensrechtlichen Pflichten, wie ihre Rücknahme- und Sorgfaltspflichten (Artikel 266 g Absatz 2, OR oder Artikel 266h OR) nicht erfüllen oder der Vermieter nach Artikel 261, Absatz 2 einen dringenden Eigenbedarf geltend macht, steht sogar eine fristlose Kündigung im Raum.

Wie muss ich bei einer Anfechtung der Kündigung vorgehen?

Die Anfechtung einer ausgesprochenen Kündigung einer Mietobjekts wird in mehrere Schritte unterteilt. In der Folge werden die Punkte zusammengefasst, mit denen sich Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter ausräumen lassen. Die Vermieter werden durch den „Hauseigentümerverband der Schweiz“ (HEV) vertreten, Mieter durch den Mieterband:

1. Schritt: Anfechtungsformular und/oder Kündigungsschutzbegehren

Im Anfechtungsformular der Kündigung muss ausgefüllt und per Einschreiben an die lokale Schlich­tungsbehörde des Kantons geschickt werden. Wird diese 30-tägige Frist nicht ein­gehalten, vergibt der Vermieter die Chance der Aufhebung der Kündigung bzw. Erstreckung des Mietverhältnisses. Zur Klärung der Streitigkeiten zwischen MieterInnen und Vermieter­Innen lädt die Schlichtungsbehörde beide Parteien vor, um eine Einigung zu erzielen.

2. Schritt: Urteilsvorschlag vergeben oder Klagebewilligung ausstellen

Nachdem die Schlichtung zwischen MieterInnen und Vermietern erfolglos geblieben ist, können Mitarbeiter der lokalen Schlichtungs­behörde entweder eine Klagebewilligung ausstellen, mit deren Hilfe sie innert 30 Tagen am zuständigen Gericht klagen können oder einen sogenannten Urteilsvorschlag erlassen, der nach Ablauf von 20 Tagen rechtens wird.

Beim Schlichtungsverfahren kann es zu einer gütlichen Einigung – also einem Vergleich – zwischen beiden Vertragsparteien kommen, die schriftlich festgehalten und von Mieter und Vermieter unterzeichnet wird, wodurch das Verfahren beendet wird. Gegebenenfalls und wenn alle anderen Faktoren, also die Anfechtung der Kündigung, das Begehren auf Erstrecken und Fragen rund um den Mietzins kann die Schlichtungsbehörde ein Urteilsvorschlag erlassen, muss es aber nicht. Der letzte Schritt, um ein Ergebnis zu erzielen ist ein gerichtliches Verfahren, das recht teuer werden kann.

Fazit – Die Eigenheiten des Schweizer Kündigungsrechts verstehen

Das Schweizer Mietrecht ist streng geregelt und sieht den Vermieter mehr in der Pflicht als die Mieter, da es hier auch um einen besseren Schutz der Bevölkerung geht. Wenn eine Familie beispielsweise aufgrund von familiären, sozialen oder finanziellen nicht mehr in der Lage ist, die monatlichen Mietzahlungen an den Vermieter zu überweisen, werden sie vom Staat besonders geschützt. Dies beginnt bereits mit dem Ausstellen der Kündigung selbst, denn während MieterInnen lediglich ein einfaches Schreiben aufsetzen müssen, ist es für die Vermieter verpflichtend, ein amtliches Formular des Kantons zu verwenden. Sonst wäre die Kündigung der Wohnung nichtig.

Es existieren zwei wesentliche Säulen zum Schutz des Mieters – die „Anfechtung“ der Kündigung des Mietvertrags sowie die „Erstreckung“ zur Verlängerung des bereits gekündigten, aber noch aufrecht erhaltenen Mietverhältnis. Bei einer Anfechtung können Mieter gegen missbräuchliche Kündigungen vornehmen, indem sie nach einem strengen Rituell innert von 30 Tagen durch die Schweizer Schlichtungsbehörde anruft, um die Kündigung durch den Vermieter abzuwenden.